Co powinieneś wiedzieć o umowie przedwstępnej?
Kupno mieszkania oznacza wiele formalności, których dopełnienie leży w interesie zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Warto jednak wiedzieć, że to kupujący powinien przede wszystkim zabezpieczyć swoje przedsięwzięcie, zwłaszcza jeśli nieruchomość jeszcze nie została wybudowana. Jednym z ważniejszych dokumentów, jaki należy zawrzeć, jest umowa przedwstępna.
Czym jest umowa przedwstępna i kiedy należy ją spisać. Do kogo należy się udać, aby sporządzić ważną pod względem prawnym umowę?
Umowa przedwstępna – co to jest?
Osoby zdecydowane na kupno mieszkania muszą liczyć się z koniecznością podpisania wielu umów, w tym umowy przedwstępnej. Jest to o tyle istotne, że w tej umowie zawarte są wszystkie niezbędne informacje dotyczące sprzedaży i kupna, a także dzięki niej możliwe jest podpisanie umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna to także nie tylko pierwszy krok do kupna wymarzonej nieruchomości, ale również sposób na zabezpieczenie transakcji.
Kupno mieszkania, a także wypełnienie wszystkich niezbędnych formalności, zostało uregulowano w Kodeksie cywilnym. Według definicji Kodeksu umowa przedwstępna to dokument podpisywany przez obie zainteresowane strony, dzięki któremu możliwe jest później zawarcie umowy ostatecznej, czyli tzw. oznaczonej umowy. Tego typu dokument zawierany jest przede wszystkim przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie w tym przypadku stanowi zabezpieczenie dla kupujących, jak i samego dewelopera. Umowa przedwstępna powinna być również podpisana przez strony w momencie sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego – zwłaszcza w przypadku, jeśli kupujący starają się o kredyt hipoteczny.
Umowa przedwstępna jest zawierana najczęściej w momencie, kiedy nie ma możliwości od razu zawarcia umowy przyrzeczonej. Podpisanie umowy przedwstępnej jest jednoznaczne z tym, że po spełnieniu określonych warunków, ostatecznie dojdzie do transakcji. Umowa przedwstępna zobowiązuje zatem obie strony do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości.
Co zawiera umowa przedwstępna?
W Kodeksie cywilnym zostały również uwzględnione wszystkie elementy, jakie umowa przedwstępna powinna zawierać. W umowie musi się zatem znaleźć data i miejsce jej zawarcia, a także istotne informacje o stronach umowy. Oznacza to nic innego jak wyjaśnienie, czy do zawarcia umowy przystępują osoby fizyczne, prawne czy jednostki organizacyjne, określane również mianem podmiotu prawa.
Zatem w umowie, zwłaszcza w przypadku osób fizycznych, muszą znaleźć się wszystkie dane personalne (również numer PESEL oraz numer dowodu tożsamości) wraz z adresem zamieszkania. W przypadku podpisywania umowy przez osobę prawną, nie może zabraknąć nazwy i adresu firmy, jej numeru indentyfikacyjnego NIP oraz danych osoby, która spółkę reprezentuje wraz z pełnomocnictwem.
Kiedy należy sporządzić umowę przedwstępną?
Z racji tego, że umowa przedwstępna to dopiero pierwszy krok w sprzedaży bądź zakupie nieruchomości, zawiera się ją w konkretnych sytuacjach. Najczęściej umowa przedwstępna jest podpisywana w momencie, kiedy nie można od razu sporządzić umowy ostatecznej.
Do takich sytuacji dochodzi w chwili oczekiwania przez jedną ze stroną na decyzję o warunkach zabudowy, ubiegania się kupujących o kredyt hipoteczny czy brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości (kiedy hipoteka nieruchomości jest obciążona). Coraz częściej umowa przedwstępna jest zawierana podczas sprzedaży mieszkań, które jeszcze są na etapie budowania.
Umowa przedwstępna jest zawierana notarialnie, dlatego stanowi ona doskonałe zabezpieczenie dla sprzedającego oraz kupującego. W ten sposób kupujący ma pewność, że w niedługim czasie będzie mógł wejść w posiadanie nieruchomości, a sprzedający, że transakcja się odbędzie po spełnieniu wszystkich warunków.
Kto zajmuje się sporządzaniem umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna może zostać zawarta na dwa sposoby – w formie pisemnej, a także w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Pomimo tego, że obie umowy są ważne w świetle prawa, dla bezpieczeństwa zdecydowanie lepiej jest zawrzeć umowę przedwstępną w sprawie aktu notarialnego, dotyczącego na przykład mieszkania na osiedlu Cicha Dolina.
Dzięki temu zarówno kupujący, jak i sprzedający mają większe możliwości dochodzenia swoich praw, zwłaszcza w sytuacji, kiedy miałoby nie dojść do podpisania umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ujawnia roszczenia do kupna i sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej. Z takiego rozwiązania bardzo często korzystają deweloperzy, którzy nie tylko zabezpieczają sprzedaż mieszkań, ale również gwarantują kupującym, że transakcja zostanie przeprowadzona legalnie, z korzyścią dla obu stron.
